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COVID-19 ET BAUX COMMERCIAUX : LE LOCATAIRE PEUT-IL S'EXEMPTER DU PAIEMENT DE SON LOYER ?

Le 18 mai 2020
LE COMMERCANT LOCATAIRE POURRA INVOQUER L'EXCEPTION D'INEXECUTION OU LA FORCE MAJEURE. A DEFAUT, ET SI LE BAIL A ETE CONCLU APRES LE 1er OCTOBRE 2016, IL POURRA SOLLICITER LA RENEGOCIATION DU BAIL POUR IMPREVISION.

Le Président de la République, dans son allocution du 16 mars 2020, avait annoncé une nécessaire suspension des loyers. Pour autant, il résulte de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 que le gouvernement s'est borné à neutraliser les sanctions applicables en temps normal pour cause de non-paiement. L'examen de l'article 4 de l'ordonnance complétée par les dispositions du décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 montre que le gouvernement n'autorise en rien le non-paiement des loyers mais se borne à neutraliser temporairement les effets juridiques de ce non-paiement.

Les loyers arrivés à échéance entre le 12 mars 2020 et l'expiration du délai de deux mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire demeurent dû en principe.

Pour autant, une TPE ou une PME en difficulté de trésorerie du fait de la crise sanitaire est-elle privée de toute solution pour aménager sa situation ?

Non. Elle peut s'appuyer sur le droit général des contrats et des obligations pour négocier utilement un aménagement de sa situation débitrice avec son bailleur, voire pour obtenir une exemption de son obligation.

Il convient à cette égard de distinguer deux hypothèses.

I. L'hypothèse du confinement stricto sensu

Dans le cadre de la lutte contre la pandémie liée au Covid-19, le gouvernement français a, par voie réglementaire, imposé la fermeture au public des établissements commerciaux, sauf pour un nombre restreint d’activités limitativement identifiées. S’agissant des commerces exploités au sein de locaux pris à bail, cette fermeture réglementaire se traduit pour les preneurs par une privation de la jouissance des locaux loués, par le fait du Prince.

C'est dans cette perspective que doit être posée la question du sort des loyers, sachant que la privation de jouissance des locaux loués s’accompagne de la disparition des revenus d’exploitation sur la période de leur fermeture contrainte. 

Le preneur à bail peut en effet faire valoir l'exception d'inexécution par le bailleur de son obligation essentielle de délivrance conforme du local commercial loué. La suspension du paiement du loyer est alors de droit pour le preneur, peu important à cet égard que la cause de ladite inexécution soit un fait du prince extérieur à la volonté du bailleur.

Il conviendra de ne pas procéder unilatéralement mais de notifier à son bailleur la suspension du paiement de loyer pour motif d'inexécution.

II. L'hypothèse de l'état d'urgence sanitaire hors confinement

Dès lors que local commercial bénéficie des mesures de déconfinement et peut-être réouvert, l'exception d'inexécution n'est plus invocable à l'encontre du bailleur. Pour autant, le locataire peut être encore exposée à d'autres diffilcutés directement liées à l'état d'urgence sanitaire encore en vigueur par ailleurs.

L'invocation de la force majeure étant soumise à des conditions très stricte (A), mieux vaudra rechercher une négociation pour imprévision (B).

A. L'invocation de la force majeure

Le commerçant locataire qui rencontrerait des difficultés insurmontables du fait de la crise sanitaire et de l'état d'urgence, alors même que son local commercial peut être réouvert, pourra invoquer la force majeure, c'est-à-dire la survenance d'un événement imprévisible, irrésistible et extérieur. 

Les conditions d’extériorité et d’imprévisibilité ne présentent pas de difficulté particulière puisque, d’une part, le preneur est extérieur à l’épidémie et, d’autre part, il ne pouvait pas la prévoir. En revanche, la satisfaction de la condition d'irrésistibilité sera plus délicate à établir, une fois le confinement levé.

D'une manière générale, les juridictions sont réticentes à admettre, dans des situations semblables, la force majeure au motif qu’il n’est pas impossible pour le débiteur d’exécuter son obligation mais que cette exécution est simplement rendue plus difficile pour le débiteur compte tenu des circonstances.

L’irrésistibilité s’entend de l’impossibilité absolue pour le débiteur d’exécuter son obligation ; le fait que l’exécution de son obligation par le débiteur soit simplement devenue plus difficile n’est pas suffisant pour satisfaire au critère d’irrésistibilité. Elle concerne à la fois l'événement et ses conséquences.

Elle ne sera pas remplie s'il apparaît que le preneur, sans toutefois pouvoir influer sur la survenance de l’évènement, avait la possibilité d’en éviter les conséquences néfastes en mettant en œuvre des mesures appropriées pour éviter ou limiter le dommage, il ne peut pas invoquer la force majeure.

Le débiteur du loyer devra prouver que l'exécution de l'obligation a été rendue impossible en raison de la survenance de l'épidémie ou des décisions liées au confinement et à l'état d'urgence sanitaire.

Il conviendra d’étudier précisément les clauses du bail commercial. En effet, et même si l’on considère que l’épidémie et les décisions des pouvoirs publics constituent un cas de force majeure, le contrat peut toujours écarter leurs effets en application du principe général de liberté contractuelle.

B. La renégociation pour imprévision.

Depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle rédaction de l'article 1195 du Code civil le 1er octobre 2016, les parties peuvent renégocier leur contrat lorsqu’un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie. 

A défaut d'accord amiable, le juge sera saisi. Cependant, tant que le juge ne se sera pas prononcé, les parties doivent appliquer les stipulations en vigueur du contrat.

En toute hypothèse, il importe de pouvoir établir sa bonne foi. En effet, la situation étant entièrement nouvelle, aucune solution n'est définitivement arrêtée, tant que le juge ne s'est pas prononcée.

Par ailleurs, le ministre de l'économie a lancé une médiation entre la fédération des bailleurs professionnels et celle des commerçants afin de trouver une solution adaptée à la question du sort des loyers commerciaux.

Il convient d'être très prudent et de prendre soin de respecter les bonnes pratiques contractuelles.

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